El control de alquileres se extiende como una mancha de aceite en la única comunidad española en la que se está aplicando: Cataluña.
El Gobierno ha aprobado la declaración de 131 nuevas zonas tensionadas a petición de la Generalitat de Cataluña. Se trata de 131 municipios de más de 2.000 habitantes que se suman a las otras 140 zonas ya declaradas como tensionadas en 2023, después de la aprobación de la ley de Vivienda.
"Atendiendo la petición de la Generalitat de Catalunya, y trabajando conjuntamente con sus técnicos, mañana, 9 de octubre, se publicará en el BOE, una resolución ministerial con las 131 nuevas zonas tensionadas, tal y como detallaba la petición del Govern", confirman fuentes del Ministerio de Vivienda.
Para poder declararlas como zonas tensionadas, los alquileres en estos municipios tienen que haberse encarecido más de 3 puntos por encima de la inflación en los últimos 5 años, o suponer un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares en la zona.
La Generalitat saca pecho y escuda su petición no solo en el calentamiento de precios en esos territorios, sino en el aparente éxito, defienden, del control de alquileres en las áreas ya declaradas como tensionadas.
Concretamente, el Govern defiende que "se ha frenado la evolución de los precios del alquiler en los 140 municipios donde está vigente". En un comunicado publicado hoy, el gobierno catalán asegura que los alquileres de las zonas tensionadas se están conteniendo después de la entrada en vigor del tope de precios.
Según la Generalitat, los alquileres en estas zonas han aumentado un 0,1% en datos interanuales y han bajado un 5% respecto al trimestre anterior, mientras que en el resto de Cataluña han aumentado un 5% interanual y han bajado un 0,6% intertrimestral.
En el caso de Barcelona, los datos del Govern revelan que los alquileres apenas han subido un 0,7% en el último año, mientras que han caído un 5,2% respecto al anterior trimestre.
Desde el Ministerio de Vivienda celebran estos datos, y afirman que "con el índice de precios y el plan de medidas extraordinarias se ha conseguido revertir una tendencia de crecimiento de 11 trimestres continuados de los precios del alquiler".
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¿Cómo se declara una zona tensionada?
Para poder aplicar el control, la zona a declarar como tensionada tendrá que cumplir una de las siguientes condiciones: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona, o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos 5 años.
Si el área en cuestión cumple uno de esos 2 requisitos, la comunidad tendrá que demostrar mediante un informe presentado al Ministerio el problema de abastecimiento de vivienda en alquiler o presión de precios en una zona. Hasta ahora, solo Cataluña había solicitado este procedimiento para 140 municipios, en 2023, y de nuevo ahora con otros 131 municipios.
¿Cómo funciona el control de alquileres?
Aquellos grandes propietarios que tengan viviendas de alquiler en la zona tensionada tendrán que rebajar los precios de las mismas hasta el tope de referencia marcado por el índice. El control de precios también afectará a todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos 5 años.
Lo que no está muy claro es cómo se asegurará el cumplimiento del control de precios por parte de los propietarios, o cómo se pretende controlar si el propietario es un gran o un pequeño tenedor.
¿A quién afectará el control de precios?
A los grandes propietarios con pisos en las zonas tensionadas. Según la ley de vivienda, un gran tenedor es aquel con 10 o más viviendas en propiedad. Sin embargo, las comunidades podrán estrechar el cerco en áreas tensionadas, considerando grandes propietarios a aquellos que tengan 5 viviendas o más en propiedad.
Según el Gobierno, alrededor del 5%-15% del parque de vivienda en alquiler está en manos de grandes propietarios o personas jurídicas. El control de precios también afectará a todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos 5 años.
¿Y qué pasa con los pequeños propietarios?
Los pequeños propietarios con pisos en zonas tensionadas no se verán afectados por el índice de precios. Sin embargo, si su vivienda se encuentra en un área tensionada deberán referenciar el alquiler al precio del último contrato que tuvieran en vigor.
Esto significa que no estarán obligados a rebajar el precio de su piso en alquiler, pero este se verá congelado, pudiendo solo subirlo anualmente conforme al límite del 3% actualmente en vigor.
Teniendo en cuenta que estos propietarios constituyen la mayoría de los tenedores de viviendas en alquiler, es probable que el efecto del control de precios en áreas tensionadas sirva más bien para evitar que suban los precios, no tanto para hacer que estos bajen.
¿El control de precios es malo?
Aunque el efecto más inmediato de un control de alquileres es que, obviamente, logra topar precios, a largo plazo puede provocar una serie de efectos secundarios que deterioren el mercado, entre ellos, que los propietarios (que ahora mismo son los que proporcionan oferta, ya que apenas hay vivienda de alquiler social) saquen sus viviendas del mercado.
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Esta es la gran crítica del sector privado: la inseguridad jurídica que puede provocar la nueva regulación podría hacer que muchos propietarios opten por retirar sus viviendas del mercado. Esto reduciría la oferta, lo que, a su vez, provocaría el efecto contrario al deseado: el encarecimiento de los alquileres.
La mala noticia es que eso es cierto, al menos según los expertos, la literatura científica, y los estudios del Banco de España, la Comisión Europea, Fedea o Esade.
Todos estos informes advierten de que un control de precios donde se castigue al propietario que suba el alquiler o se le imponga un precio máximo so pena de castigo provocará una reacción en cadena de efectos adversos que dificultarán todavía más el acceso a la vivienda de los inquilinos.
Apoyados en la teoría económica y también en la experiencia fallida del control de precios en países como Alemania, Francia y estados de EEUU, estos informes vienen a argumentar que si el propietario no logra rentabilizar el piso que alquila porque se le obliga a ofrecerlo a un precio inferior, terminará vendiéndolo, a corto plazo y, a largo plazo, dejará de construir o invertir en nuevas viviendas destinadas al alquiler.
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